گروه حقوقی آذروکیل

 
مروری بر ماده صد قانون شهرداری ها
 
تهیه و تحقیق:
گروه حقوقی آذروکیل
www.azarvakil.com
azarvakil@gmail.com
 
ماده 100 قانون شهرداری ها
 ماده 100ـ مالکین اراضی و املاک واقع در محدودة شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند.
شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
 تبصرة 1ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانة شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونهایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از اعضای انجمن شهر، به انتخاب انجمن مطرح می‌شود. کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌کند که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضاء مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامة ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.
در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه، تجاوز کند تعیین می‌کند.
شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک درمهلت مقرر اقدام به قلع بناء نکند شهردار رأساً اقدام کرده و هزینة آن را طبق مقررات آیین‌نامة اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
 تبصرة 2ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانة ساختمانی واقع در حوزة استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچ بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل یک دوم کم‌تر و از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد، شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بکند. کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.
 تبصرة 3ـ در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانة ساختمانی واقع در حوزة استفاده از اراضی تجارتی و صنعتی و اداری کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابانهای اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن‌باز یا بن‌بست) رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف  است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند (جریمه نباید از حداقل دو برابر کم‌تر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی ایجاد شده بیش‌تر باشد). در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری مکلف است مجدداً پروانه را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب بکند.
کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد کرد.
 تبصرة 4ـ در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هر کدام که مبلغ آن بیش‌تر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
 
تبصرة 5ـ در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفتة پارکینگ باشد، صادر کند (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد). شهرداری مکلف به اخذ جریمة تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.
 تبصرة 6ـ (اصلاحی 27/6/1358) در مورد تجاوز به معابر شهر، مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانة ساختمان و طرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بکند، در صورتی که بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد شهرداری مکلف است از ادامة عملیات جلوگیری و پروانة امر را به کمیسیون ارسال کند. در سایر موارد تخلف ماندن عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیونهای مادة 100 است.
 تبصرة 7ـ (اصلاحی 27/6/1358) مهندسان ناظر ساختمانی موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسوولیت آنان احداث می‌گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمة آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند. هر گاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را بموقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی بطرح در کمیسیون مندرج در تبصرة یک مادة 100 قانون شهرداری و صدور رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و ساختمانی منعکس کند. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و در صورتی که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به وسیله کمیسیون مادة 100 گردد به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانة اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد. شهرداری مکلف است تا صدور رأی محکومیت به محض وقوف از تخلف مهندس ناظر و ارسال پروندة کمیسیون مادة 100 بمدت حداکثر 6 ماه از اخذ گواهی امضا مهندس ناظر مربوطه برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری کند. مأمورین شهرداری نیز موکلفند در مورد ساختمانها نظارت کند و هر گاه از موارد تخلف در پروانه بموقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود و در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأمورین شهرداری واجد جنبة جزایی هم باشد از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود. در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود می‌تواند با استفاده از مأمورین اجراییات خود و در صورت لزوم مأمورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام کند.
 تبصرة 8ـ (اصلاحی 27/6/1358) دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معاملة قطعی در مورد ساختمانهای گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تاتاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید کند. در مورد ساختمانهایی که قبل از تصویب قانون 6 تبصره الحاقی به مادة 100 قانون شهرداریها (24/11/1355) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد، در صورتی که مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلامانع می‌باشد.
در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشة جامع شهر ایجاد شده در صورتی که اضافه بنای جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهندة ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد، با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلامانع می‌باشد.
 تبصرة 9ـ (الحاقی 27/6/1358) ساختمانهایی که پروانة ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر، صادر شده است از شمول تبصرة یک مادة 100 قانون شهرداری معاف می‌باشند.
 
تبصرة 10ـ (الحاقی 27/6/1358) در مورد آراء صادره از کمیسیون مادة 100 قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر مادة 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
 تبصرة 11ـ (الحاقی 27/6/1358) آیین‌نامة ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یکبار قابل‌تجدیدنظر خواهد بود.
               
 
 
 
 
 
 
 
مروری بر قانون کمیسیون ماده 100 شهرداری
ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد بسیار کاربردی است که آنچنان که باید نسبت به شناخت و آگاهی آن اقدامی صورت نگرفته است .
به گزارش ایمنا، توسعه سریع شهرها و عدم وجود فضای لازم بر مبنای احتیاجات اجتماعی سکنه شهر و پیامدهای حاصل از آن موجب گردیده است اصولی در ساختن شهرها و جوامع منظم انسانی مراعات گردد.
 برای جلوگیری از خارج شدن از ضوابط شهرسازی کمیسیون ماده صد شهرداری ها به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی نقش مهمی دارد .
 اهمیت موضوع به جهت آگاهی بخشی به عموم و پیشگیری از تخلفات ساختمانی مردم و ارتقای آگاهی شهروندان ما را بر آن داشت تا در نوشتاری که در ادامه از نظرتان می گذرد، کلیات این قانون را مطرح نماییم .
 متن ماده صد
 مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند .
 شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود اعم از آن که ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید .
 صلاحیت های ماده صد
 الف)صلاحیت ذاتی
 کمیسیون ماده صد قانون شهرداری در رسیدگی به انواع تخلفات ساختمانی صلاحیت ذاتی دارد ؛ به این معنی که هیچ مرجعی حق رسیدگی به این تخلفات را ندارد .حتی دادگستری نیز به استناد صلاحیت عام خود از چنین صلاحینی بهره مند نیست . ضمنا کمیسیون ماده صد مرجعی بی طرف است که بین شهرداری و ذینفع قضاوت می کند و خود مرجعی شبه قضایی محسوب می شود .
 ب)صلاحیت محلی
 کمیسیون ماده صد با توجه به صلاحیت محلی به کلیه تخلفات ساختانی واقع در محدوده شهر و حریم شهر رسیدگی می کند . با توجه به قانون تعاریف محدوده و حریم شهر ، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها مصوب ۱۴/۱۰/۸۴ که یکی از امتیازات این قانون آن است که تمام عناوین و تعاریف متعددی که در خصوص محدوده های شهر وجود دارد در اصطلاحات ذیل تجمیع و تعریف نموده است :
 ماده ۱ | محدوده شهر : عبارت از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آنی دردوره طرح جامع است و تا تهیه طرح مذکور براساس طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن قید شده، لازم الاجرا می باشد .
 ماده ۲ | حریم شهر : عبارت از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوطه تجاوز ننماید .
 ترکیب اعضای کمیسیون ماده صد شامل نماینده وزارت کشور – یک نفر ، نماینده دادگستری (قاضی ) – یک نفر و نماینده شورای اسلامی شهر – یک نفر می باشد.
 توجه : ملاک اعتبار آراء کمیسیون نظر اکثریت اعضا است . (۲ به ۱)
 نماینده شهرداری بدون حق رای و برای اداء توضیحات لازم در جلسه حضور می یابد.
 الزامات زمانی در کمیسیون ماده صد نیز عبارتند از رعایت مهلت یک هفته ای از جانب شهرداری طبق تبصره یک شهرداری که از انجام عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری کرده و ظرف این مدت می بایست موضوع جهت تعیین تکلیف به کمیسیون ماده صد ارسال گردد ، رعایت مهلت ده روزه از تاریخ اخطار به مالک یا ذینفع جهت ارائه دفاعیات ، رعایت مهلت ۱۰ روزه از تاریخ ابلاغ رای بدوی به مالک جهت ارائه اعتراضیه مالک در مرحله تجدید نظر (تبصره ۱۰ ماده صد ) ، مهلت یک ماهه جهت اتخاذ تصمیم توسط کمیسیون و مهلت حداکثر ۲ ماهه جهت اجرای آرای قطعی قلع بنای صادره با آراء پلمپ و تبدیل کاربری مجاز توسط مالک (در غیر این صورت شهرداری راسا اقدام به اجرای رای نموده و هزینه آن را طبق مقررات از مالک دریافت خواهد نمود ) می باشد.
 آراء صادره کمیسیون ماده صد
 آراء صادره کمیسیون ماده صد شامل موارد زیر است:
 ۱- قلع و تخریب مستحدثات
 الف) در مواردی که بنای احداثی بر خلاف اصول شهرسازی (ضوابط گذربندی – طرح تفصیلی- زیباسازی و نمای شهری و ... ) یا فنی (استحکام بنا – ضوابط آتشنشانی – مصالح نامناسب و ...) یا بهداشتی (تابش آفتاب یا جریان باد و ...) و خلاف مشخصات مندرج در پروانه یا بدون پروانه شهرداری احداث گردیده و قلع آن ضرورت داشته باشد .
 ب) در مواردی که مالک / ذینفع از پرداخت جریمه قطعی شده توسط کمیسیون امتناع نماید پرونده مجددا به همان کمیسیون ارجاع و کمیسیون نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود .
 ج) در مورد تخلف عدم رعایت عقب نشینی و تجاوز به معابر شهری کمیسیون پس از بررسی و احراز تخلف در صورت اولویت اجرای طرح با رعایت مقررات مربوطه رای به قلع صادر خواهد نمود.
 ۲|جرائم نقدی:
 الف ) در مورد اضافه بنای زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه در صورت عدم ضرورت قلع در حوزه استفاده از اراضی مربوطه
 ب) در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی از نظر مصالح مصرفی صادر می گردد .
 ۳| تعطیل و تبدیل به کاربری مجاز
 به استناد بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ها ، شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند .
 در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب ، یا پیشه و یا تجارت دائر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر یا تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یاتجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند .
 این تصمیم توسط مامورین شهرداری اجرا می شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنجه ای از شش ماه یا دوسال و جزای نقدی محکوم خواهد شد و محل نیز مجددا تعطیل می شود . /۴۱۰
 
 
ميزان جريمه نقدي در كميسيونهاي ماده صد قانون شهرداريها
  بسياري از مراجعين به شهرداريها افرادي هستند كه سروكار آنان ا كميسيونهاي ماده صد شهرداري است و مشكل آنان بايد در كميسيونهاي ماده صد مورد رسيدگي قرار گيرد . بخشي از افرادي كه پرونده آنها در اين كميسيونها رسيدگي مي شود كساني هستند كه بدون داشتن پروانه ساختماني ، مبادرت به احداث بنا نموده اند ؛ يعني وظيفه قانوني خود را در كسب پروانه ساختماني قبل از شروع به ساختمان سازي انجام نداده اند .در اين زمينه ماده صد قانون شهرداريها مقرر داشته است كه : « مالكين اراضي و املاك واقع در محدوده شهر يا حريم آن بايد قبل از هر اقدامي يا تفكيك اراضي و شروع ساختمان از شهرداري پروانه اخذ نمايند . شهرداري مي تواند از عمليات ساختماني ساختمانهاي بدون پروانه يا مخالف مفاد پروانه به وسيله مأمورين خود اعم از آنكه ساختمان در زمين محصور يا غير محصور واقع باشد ، جلوگيري نمايد » .
  در تبصره هاي يازده گانه ماده مذكور ، جزئيات بسياري پيرامون اقسام مختلف تخلفات ساختماني مرتبط با اين موضوع مقرر گرديده است . به طور مثال در تبصره “ 3 ” ماده مذكور مقرر شده است كه : « در مورد اضافه بناي زايد بر مساحت مندرج در پروانه … كميسيون مي تواند … رأي به اخذ جريمه دهد ؛ و جريمه نبايد از حداقل دو برابر كمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتي ساختمان براي هر متر مربع بناي اضافي بيشتر باشد … » .
  براي روشن شدن مطلب ابتدا ضروري است كه ارزش معاملاتي مورد بحث واقع شود . ارزش معاملاتي عبارت است از : مبلغ معيني كه در هر منطقه جغرافيايي و محل واقع شدن ملك ، از سوي اداره امور اقتصادي و دارايي محل ، به عنوان قيمت منطقه اي تعيين و مشخص مي گردد . ادراه دارايي محل همه ساله بر اساس معيارهاي مشخصي كه در اختيار دارد ، ارزش معاملاتي زمين و ساختمان را در هر محل و منطقه جغرافيايي از نظر موقعيت مكاني و اينكه آيا در بر كوچه و خيابان واقع گرديده يا نه ، و با در نظر گرفتن ساير معيارهاي موجود برآورد نموده و مراتب را به كايه دستگاههاي ذي ربط اعلام مي دارد .فايده علمي و حقوقي بحث در اين است كه فرضاً ،اگر ساختماني در سال 1369 بدون پروانه احداث شده باشد و در زمان حاضر كميسيون ماده صد ، حكم بر جريمه مالك به پرداخت سه برابر ارزش معاملاتي صادر كرده باشد : آيا ملاك احتساب ارزش معاملاتي همان مبلغي است كه ده سال قبل معيار بوده ؟
  يا مبلغي است كه در زمان حاضر از سوي ادارة دارايي به عنوان ارزش معاملاتي اعلام گرديده است ؟
  به عبارت ديگر چون سالانه ارزش معاملاتي معمولاً افزايش مييابد آيا املاك متخلف بايد مبلغ ارزش معاملاتي را بر طبق محاسبه سال وقوع تخلف بپردازد ؟ و يا اينكه ملزم به پرداخت آن براساس محاسبه زمان حاضر مي باشد ؟
  در اين خصوص ، ممكن است از سوي شهرداريها ويا كميسيونهاي ماده صد به دليل عدم تصريح قانون و مقررات اشتباهاتي صورت بگيرد ويا حتي بي عدالتيهايي نيز به وقوع بپيوندد ، تا آنجا كه موجب نارضايتي برخي از شهروندان در اقصا نقاط كشور گردد .
  بر اساس اصول كلي علم حقوق و عمومات قانون ، چنانچه فردي مرتكب تخلف و يا جرمي گردد ، قانون حاكم در زمان ارتكاب تخلف و جرم بايد ملاك اجرا قرار گيرد ؛ وحتي چنانچه قانون لاحق ، اخّف به حال متهم يا متخلف باشد ، بر طبق نصّ صريح قانون مجازات اسلامي ، قانون اخّف اجرا مي شود . با استباط از وحدت ملاك اين امر در موضوع تخلف ساختماني و نحوه محاسبه ارزش معاملاتي و اينكه ارزش معاملاتي كدام زمان بايد ملاك و معيار قرار گيرد ، شهرداريها موظف بوده اند كه ارزش معاملاتي زمان وقوع تخلف را ملاك محاسبه قررا دهند ؛ و چنانچه اضافه بر مبلغ مذكور ، وجه ديگري از مالكين دريافت شده باشد چون غير حق بوده ، بايد از سوي شهرداريها به پرداخت كنندگان آن مسترد شود .
 
 به دليل كم توجهي شهرداريها به تبصره يك ماده صد قانون شهرداريها ، وزارت كشور ناچار شد تصميم مهمي را به موجب بخشنامه شماره 2/34/3/1 /19095 ـ 19/11/1376 ، را در اين زمينه اتخاذ و صادر نمايد . متن كامل بخشنامه مذكور به اين شرح است :
 
 « بخشنامه به استانداران »
  با توحه به سؤالات مطروحه از سوي برخي از شهرداريها و اعضاي محترم كميسيونهاي ماده صد قانون شهرداري ، در خصوص اين كه آيا ارزش معاملاتي زمان وقوع تخلف ، ملاك محاسبه جريمه از سوي كميسيونهاي ماده صد خواهد بود و يا ارزش معاملاتي روز دارايي ؛ لذا بدين وسيله اعلام مي دارد ، نظر به اينكه تعيين دقيق زمان وقوع تخلف ، خصوصاً در مورد ساختمانهاي قديمي كه بدون اخذ پروانه ساختماني از شهرداري و يا مغاير مفاد پروانه صادره ، احداث و به پايان رسيده و سالها مورد بهره برداري قرار گرفته است امكان پذير نمي باشد ؛ و از طرفي مطابق قسمت اخير تبصره “ يك ” ذيل ماده صد قانون شهرداري ، كه طي آن شهرداري موظف است به محض جلوگيري از عمليات ساختماني ( عدم تأييد عمليات و جلوگيري از صدور گواهي پايان ساختمان به منزله توقف روند تكويني موضوع و تعيين وضعيت ساختمان مي باشد ) ، ظرف يك هفته موضوع را در كميسيون ماده صد مطرح نمايد بنا بر اين ارزش معاملاتي زمان توقف عمليات ساختماني ( توقف چه به صورت فيزيكي ويا خودداري از تأييد و ارائه گواهي لازم ) و ارجاع موضوع به كميسيون ماده صد ، مي تواند ملاك محاسبه و تعيين جريمه از سوي اعضاي محترم كميسيون ماده صد باشد . مقتضي است دستور فرماييد ، مراتب جهت اقدام لازم به شهرداريهاي تابعه ابلاغ گردد .
  وزير كشور
  بخشنامه فوق الذكر كه از سوي وزارت كشور بر اساس اصول و موازين حقوقي صادر گرديده ، در جهت اجراي عدالت ، توصيه مهمي را به شهرداريها نموده است . بر طبق اين بخشنامه ، وضعيت ساختمانهايي كه بدون پروانه احداث گرديده اند ، از دو حالت خارج نيست ، يا اين كه تاريخ احداث بنا مستنداً مشخص و معلوم است ، و يا اين كه تاريخ احداث بنا مشخص و معلوم نيست . در حالت اول الزاماً بايد ارزش معاملاتي تاريخ احداث بناي بدون پروانه املاك تعيين جريمه قرار گيرد ؛ و در حالت دوم ، يعني معلوم نبودن تاريخ احداث بنا، مبناي احتساب و ارزش معاملاتي در زمان ارجاع پرونده به كميسيون ، بايد ملاك احتساب جريمه قرار گيرد .
  متأسفانه به رغم استنباط صريح از منطوق تبصره “ يك ” ماده صد قانون شهرداري كميسيونهاي ماده صد و بسياري از شهرداريها نسبت به اجراي قانون بي اعتنايي كرده اند و مبالغ گزافي به عنوان جريمه از مالكين متخلف دريافت داشته اند ، و متعاقباً از عمل كردن به بخشنامه وزارت كشور نيز امتناع مي ورزند . به همين دليل شكايات بسياري از گوشه و كناركشور به طرفيت شهرداريها به ديوان عدالت اداري واصل شده و اين قضيه در شعب متعدد مورد رسيدگي واقع شده كه به عنوان نمونه رأيي كه از سوي شعبه اول ديوان عدالت اداري در دادنامه شماره 311 ـ 13/2/79 موضوعه پرونده كلاسه 78/1/1639 صادر گرديده ؛ و خواسته شاكي ابطال رأي كميسيون ماده صد بوده است ، در ذيل آورده مي شود :
  شاكي …
  طرف شكايت : شهرداري منطقه پنج شهرستان …
  موضوع شكايت و خواسته : ابطال رأي كميسيون ماده صد قانون شهرداريها .
  « رأي ديوان عدالت اداري »
  شاكي فوق الاشعار از رأي كميسيون جديد نظر موضوع ماده صد قانون شهرداريها اعلام شكايت و تقاضاي نقض آن را نموده است .
  شاكي از اين جهت به رأي كميسيون معترض مي باشد كه ساختمان احداثي مورد تخلف در سال 60 ـ 61 بنا گرديده و علي القاعده مبناي كميسيون در تعيين جريمه ، مي بايستي طبق تعرفه همان زمان صورت گيرد و در همين راستا نيز نظر شهرداري مساعد بوده . با بررسي مندرجات دادخواست تقديمي و جوابيه شماره 2505 /4 مورخه 30/1/79 شهرداري … نهايتاً اعتراض نام برده با توجه به پاسخ استفتائيه به عمل آمده شهرداري تبريز از مقام معظم رهبري در خصوص زمان محاسبه جرايم تخلفات ساختماني مبني بر اين كه ملاك و ميزان در تعيين و محاسبه جريمه زمان تخلف است ، نه زمان طرح پرونده ؛ در كميسيونهاي ماده صد از اين حيث وارد است و حكم به ورود شكايت و نقض رأي معترض مبني بر تعيين جريمه و نيز متعاقب آن تخريب به لحاظ عدم پرداخت آن و ضرورت رسيدگي مجدد بر مبناي تعرفه سال احداث بنا ( سالهاي 60 ـ 61 ) صادر و اعلام مي گردد . اين رأي پس از ابلاغ به مدت 20 روز قابل اعتراض در دادگاه تجديد نظر ديوان عدالت اداري مي باشد ، دفتر رونوشت ابلاغ شود .
  دادرس شعبه اول ديوان عدالت اداري
 
 رأي شعبه اول ديوان عدالت اداري كه به دليل عدم اعتراض شهرداري شهرستان … قطغي گرديده ، مي تواند بر عملكرد غير قانوني بسياري از شهرداريها خط بطلان كشيده و آنان را به تبعيت از قانون و تبعيت و حركت در چارچوب قانون وادار نمايد . در همين راستا ، به دليل اختلاف نظر بين برخي از شعب ديوان عدالت اداري ، قضيه مانحن فيه در هيأت عمومي ديوان عالي كشور مطرح شده و منجر به رأي وحدت رويه شماره 77/272 ـ 22/4/1378 مندرج در روزنامه رسمي شماره 15875 ـ 6/6/1378 گرديده كه عيناً آورده مي شود
 « رأي هيأت عمومي »
  با عنايت به ماده صد قانون شهرداري و تبصره هاي آن واصول و قواعد حاكم بر كيفيت رسيدگي به ادعاي تخلفات ساختماني در كميسيونهاي بدوي و تجديد نظر ماده صد قانون شهرداري ، دادنامه شماره 373 مورخ 3/4/1376 شعبه نوزدهم ديوان ، در پرونده كلاسه 75/1243 مبني بر لزوم رسيدگي و تحقيق پيرامون عمل و موقعيت ملك از حيث احراز وقوع آن در داخل يا خارج از محدوده شهر و تشخيص قدمت ساختمان و تعيين جريمه بر مبناي ارزش معاملاتي زمان وقوع تخلف ، موافق اصول و موازين قانوني تشخيص داده مي شود ، اين رأي به استناد قسمت اخير ماده (20) قانون ديوان عدالت اداري بر شعب ديوان و ساير مراجع ذي ربط در موارد مشابه لازم الاتباع است .
 
 رئيس هيأت عمومي ديوان عدالت اداري نتيجه گيري :
  1- طبق فراز اول تبصره “يك ” ماده صد قانون شهرداري ، شهرداريها موظف مي باشند كه حداكثر ظرف يك هفته از تاريخ جلوگيري از ادامه ساختمان ، موضوع را به كميسيون ارجاع دهند . و اين بدان معني است ،كه اگر تخلف مربوط به سالهاي گذشته باشد ، محاسبه ارزش معاملاتي بناي احداث شده در زمان وقوع تخلف ملاك قرار مي گيرد .
 2- به دليل عدم اجراي دقيق قانون از سوي شهرداريها ، بخشنامه شماره 2/34/1/19095 ـ 19/11/76 وزارت كشور بر اساس منطق حقوقي صادر گرديده در مرحله اجرا مورد بي اعتنايي واقع شده است .
 3- با اعلام شكايت افراد ذي نفع ، ديوان عدالت اداري حكم بر محكوميت كميسيونهاي ماده صد صادر نموده كه اين احكام فقط به صورت موردي داراي فايده بوده اند .
  4-بر اساس رأي وحدت روية هيأت عمومي ديوان عدالت اداري ،كميسيونهاي ماده صد ملزم وموظف به تشخيص قدمت ساختمان و تعيين جريمه بر مبناي ارزش معاملاتي زمان وقوع تخلف مي باشند .
 
 5- با اجراي دقيق قانون از سوي شهرداريها ، از تعداد افراد بسياري كه از عملكرد ناراضي شهرداريهاهستند ، كاسته خواهد شد .
  نویسنده : حميد رضا فتحي
  برگرفته از سایت دکتر غلامرضا خواجوییَ
 
 
کمیسیون ماده 100 شهرداری ها چیست؟
براساس بند ۲۴ ماده ۵۶ قانون شهرداری مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴ش، یکی از وظایف شهرداری، صدور پروانه برای کلیه ساختمانهایی است که در شهر احداث می*شود. در قانون اصلاح پاره*ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵ش ، به*منظور الزام رعایت این بند و نحوة رسیدگی به تخلفات ساختمانی، ماده*ای تحت عنوان ماده ۱۰۰تصویب گردید که براساس آن تمام مالکان موظف گردیدند، برای انجام عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه اخذ نمایند. در این ماده، همچنین کمیسیونی به*عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در داخل محدوده و حریم شهر پیش*بینی گردید که هم اکنون تحت عنوان کمیسیون ماده ۱۰۰ شناخته می*شود.
  متن این ماده به*شرح ذیل است:
  ماده۱۰۰- مالکین اراضی و املاک واقع در محدودة شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می*تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به*وسیلة مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری نماید.
  تبصره۱٫ در موارد فوق*الذکر که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای بدون پروانه یا خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد، کمیسیونی مرکب از فرماندار یا بخشدار، نماینده دادگستری شهرستان آن حوزه و نماینده انجمن شهر تشکیل و به ذی*نفع اعلام می*شود که هر نوع توضیحاتی دارد ظرف ۱۰ روز کتباً ارسال و کمیسیون تصمیم لازم را ضمن تعیین ضرب*الاجل مناسب صادر می*نماید و شهرداری مکلف است مراتب را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام ننمود، شهرداری رأساً اقدام و هزینه عملیات را طبق مقررات آئین*نامه اجرایی وصول عوارض از مالک دریافت می*نماید.
 تبصره۲٫ اقدامات شهرسازی خارج از محدوده شهرها باید با موافقت وزارت کشور باشد.
 در ۱۳۴۷ش و براساس تبصره ۴ ذیل ماده ۲۶ قانون نوسازی و عمران شهری* مصوب ۷/۹/ ۱۳۴۷ش، دستگاههای دولتی نیز موظف گردیدند، برای احداث ساختمان از شهرداری پروانه دریافت نمایند. متن این تبصره به*شرح زیر است:
  تبصره ۴٫ وزارتخانه*ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و مؤسسات خیریه برای ایجاد ساختمان مؤسسات خود مکلف به دریافت پروانه*ساختمان از شهرداری و رعایت ماده ۱۰۰ قانون اصلاحی شهرداری مصوب ۱۳۴۵ش و سایر مقررات مذکور در قانون شهرداریها و این قانون راجع به* ایجاد بنا می*باشند.
  در ۱۳۵۲ش، تبصره یک ذیل ماده ۱۰۰ اصلاح *شد و طی آن، تغییراتی در نحوة رسیدگی به تخلفات ساختمانی ایجاد گردید. براساس این اصلاحیه، شروع عملیات ساختمانی خلاف نیز حسب درخواست شهرداری، برای رسیدگی به این کمیسیون ارجاع و کمیسیون مکلف گردید، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی اتخاذ نماید. همچنین مقرر گردید، درصورتی*که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، تعیین گردد. متن این اصلاحیه که با عنوان قانون الحاق ۲ تبصره به ماده ۵۵ و اصلاح تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها در تاریخ ۱۷/۵/۱۳۵۲ش تصویب گردید، به قرار زیر است:
 تبصره ۱٫ در موارد مذکور فوق که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت*داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری، موضوع در کمیسیونی مرکب از نماینده*وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح*می*شود. کمیسیون پس از وصول پرونده، به ذی*نفع اعلام می*نماید که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد. پس از انقضاء این مهلت،*کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می*کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد اتخاذ کند. در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می*کند، مکلف است حداکثر ظرف یک*هفته از تاریخ جلوگیری، موضوع را در این کمیسیون مطرح نماید؛ در غیر این صورت، کمیسیون به تقاضای ذی*نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد.*درصورتی*که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد، مهلت مناسبی که نباید از ۲ ماه تجاوز کند، تعیین می*نماید. *شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید، شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را *طبق مقررات آئین*نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.
  در ۱۳۵۶ش این قانون مجدداً اصلاح و ۶ تبصره به آن اضافه گردید. این اصلاحات عموماً در نتیجه تهیه و تصویب طرحهای جامع شهری و وضع ضوابط و مقررات برای توسعه کالبدی شهرها و همچنین به*منظور کنترل ساخت*و*سازها در محدوده شهرهای بزرگ، به خصوص تهران، انجام شد. در صدر قانون نیز به این موضوع اشاره شده است که تبصره*های ۳، ۴ و ۵ فقط در محدوده تهران اجرا می*گردد. با الحاق تبصره*های ۳-۵ به این قانون، وظیفه نظارت بر انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه*ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، به مهندسان ناظر محول گردید. همچنین دفاتر اسناد رسمی نیز موظف گردیدند، قبل از انجام هرگونه معامله ،گواهی پایان کار یا عدم خلاف ساختمان را ملاحظه نمایند. سایر مواد الحاقی نیز به*نحوه رسیدگی به تخلفات حادث شده قبل از تصویب این قانون و نحوه اعتراض به آرای صادره توسط کمیسیون می*پردازند. مشروح اصلاحیه مورد اشاره با عنوان *قانون الحاق ۶ تبصره به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری *مصوب ۸/۶/۱۳۵۶ش، شامل موارد زیر است:
 ماده واحده. تبصره*های ذیل به*عنوان تبصره*های ۳، ۴، ۵، ۶، ۷ و ۸ به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری الحاق می*شود. مفاد تبصره*های ۳، ۴ و ۵ *فقط در محدوده شهرداری پایتخت اجرا می*گردد و اجرای آنها در سایر شهرها، موکول به پیشنهاد وزارت کشور و تصویب هیئت وزیران است.
 تبصره ۳٫ مهندسان ناظر ساختمانها مکلفند، نسبت به عملیات اجرایی ساختمانهایی که به مسئولیت آنها احداث می*گردد، از لحاظ انطباق ساختمان با *مشخصات مندرج در پروانه و نقشه*ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، مستمراً نظارت کرده و در پایان کار، مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه*ها و محاسبات*فنی را گواهی نمایند. هر گاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در* کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و صدور رأی بر تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و *ساختمانی منعکس نماید. شورای انتظامی نظام مذکور موظف است مهندس ناظر را درصورت ثبوت تقصیر، برابر قانون نظام معماری و ساختمانی، *حسب مورد و با توجه به اهمیت موضوع، به ۶ ماه تا ۳ سال محرومیت از کار و درصورتی*که مجدداً مرتکب تخلف شود که منجر به صدور رأی تخریب به*وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ گردد، به حداکثر مجازات محکوم کند. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیرالانتشار اعلام می*گردد.*مأموران شهرداری نیز مکلفند در مورد ساختمانها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگیری نکنند و یا در مورد صدور گواهی*انطباق ساختمان با پروانه، مرتکب تقصیری شوند، طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می*شود. درصورتی*که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و*مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد، از این جهت نیز قابل تعقیب خواهند بود.*در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود، می*تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و* درصورت لزوم، با کمک مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
 *تبصره۴ .شهرداری مکلف است، از تاریخ دریافت تقاضای کتبی دایر به صدور گواهیهای مندرج در تبصره*های ۳ و ۵ ، حداکثر ظرف یک ماه گواهی*مورد تقاضا را صادر و به متقاضی تسلیم نماید و درصورت مشاهده تخلف مراتب را ظرف همان مدت کتباً به متقاضی اعلام کند.
 تبصره ۵٫ دفاتر اسناد رسمی مکلفند، قبل از انجام هر گونه معامله، اعم از قطعی و رهنی در مورد ساختمانها، گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم وقوع تخلف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.*در مورد ساختمانهایی که پروانه آن قبل از تصویب این قانون صادر شده باشد، درصورتی*که گواهی پایان ساختمان ارائه نشود و طرف معامله با علم به*اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد، به انجام معامله رضایت دهد، ثبت آن با تصریح مراتب فوق*در سند بلامانع است. *در مورد ساختمانهایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده و فاقد پروانه باشند، گواهی شهرداری مبنی بر اینکه ساختمان قبل از تاریخ*مذکور ایجاد شده و یا احراز موضوع از طرف دفترخانه و یا رضایت طرف معامله به اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده۱۰۰ قانون شهرداری باشد، به انجام معامله، با درج هریک از مراتب فوق در سند، معامله آن بلامانع است.
 *تبصره ۶٫ در مورد ساختمانهایی که تا تاریخ تقدیم لایحه این قانون (۲۴/۱۱/۱۳۳۵ش)، پروانه ساختمانی آنها برای سکونت صادر شده، ولی به*علت تبدیل پارکینگ یا زیرزمین به محل سکونت یا احداث ساختمان مسکونی اضافه بر پروانه، تصمیم به تخریب آنها طبق تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون*شهرداری اتخاذ شده باشد، یا موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله شده، ولی منتهی به اتخاذ تصمیم نگردیده و یا با احراز تخلف تا تاریخ مذکور به*کمیسیون ماده ۱۰۰ احاله نشده باشد، درصورتی*که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل شده باشد، شهرداری با دریافت حق پارکینگ مصوب انجمن*شهر به میزانی که در تاریخ تقدیم لایحه این قانون مقرر بوده است و درصورتی*که ساختمان مورد تخلف به دیگری منتقل نشده و در ملکیت مالک باقی*باشد، به*جز در مورد تبدیل پارکینگ به محل مسکونی، مشروط بر اینکه احداث پارکینگ در نقشه پیش*بینی شده و تبدیل مجدد آن به پارکینگ به اصل*ساختمان لطمه وارد نسازد، با دریافت ۲ برابر حق پارکینگ مذکور برای هر مترمربع مورد تخلف، گواهی پایان ساختمان صادر و از تخریب مورد تخلف *خودداری خواهد کرد. درصورتی*که ساختمانهای مذکور به دیگری منتقل شده باشد، منتقل*الیه می*تواند وجوهی را که از این بابت به شهرداری پرداخت نموده، از متخلف *مطالبه کند.
  تبصره ۷٫ ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری *معاف هستند.
 *تبصره ۸٫ در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم*مقام او از تاریخ ابلاغ رأی، ظرف مدت ۱۰ روز نسبت*به آن رأی اعتراض نمایند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضاء آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی*شرکت داشته*اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
 
 
 
 
 
 
 
 
کمیسیون ماده 100 شهرداری
به کوشش : مهندس پژمان جباری (کارشناس حقوق)
 
 1-     ماهیت موضوع ماده 100 شهرداری اشاره به چه موضوعی دارد ؟
 ماده 100 شهرداری در جهت نظم بخشیدن به شهر سازی و ساخت و سازهای شهری می باشد و مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن قبل از هر اقدامی به تفکیک اراضی یا عملیات عمرانی و ساخت ساز بایستی از شهرداری پروانه ( مجوز ) اخذ نمایند . و شهرداری مکلف به جلوگیری از از عملیات ساختمانی بدون مجوز و خلاف پروانه صادره در زمین های محصور و غیر محصور می باشد .
 2-     صلاحیت شهرداری در حدود اختیارات نظارتی شامل چه محدوده و محل هایی می شود .؟
 مطابق ماده100 ش صلاحیت نظارتی شهرداری در محدوده شهر و حریم آن  که شامل کلیه زمین های محصور و غیر محصورمحدوده می گردد.
 3-     کمیسیون ماده 100 به چه منظوری تشکیل شده است ؟
 کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ها نهادی است خاص و شبه قضایی که به اختلافات مردم و شهرداری در خصوص اقدامات عمرانی و شروع ساختمان بدون مجوز و تخلفات مرتبط ، رسیدگی و اقدام به اتخاذ تصمیم می نماید.
 4-     ماهیت حقوقی کمیسیون ماده 100 از نظر تشکیلات سازماندهی حقوقی وقضایی کشور رابیان کنید .؟
 مراجع اداری به دو دسته اداری عمومی و اداری استثنائی تقسیم می شوند . مراجع اداری عمومی که دیوان عدالت اداری تنها مرجع آن می باشد و مراجع اداری استثنایی که شامل مراجعی چون مراجع اختلاف مالیاتی ، مراجع صالح در اختلافات گمرکی و کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد .
که کمیسیون ماده 100 از مراجع اداری ، استثنایی در نظام حقوقی کشور ما می باشد. که تشکیل کمیسیون های مشابه در جهت رفع مشکل اختلاف بین شهرداری و مودیان در ماده 77 قانون شهرداری و بند 1 ماده 100 همان قانون پیش بینی شده است.
 5-      تشکیلات کمیسیون ها  و ترکیب اعضا آن به چه شکلی می باشد .؟
 کمیسیون ها در مجموعه شهرداری مرکزی هر شهر تشکیل می شود که دارای دو مرحله بدوی و تجدید نظر می باشد . و ترکیب آن اعضای کمیسیون بر طبق تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری ها عبارتند از
الف- نماینده وزارت کشور      ب- یکی از قضات دادگستری       ج- نماینده شورای اسلامی شهر     د- نماینده شهرداری
 (نماینده شهرداری در کمیسیون م ۱۰۰ « بدون حق رای » از باب ادای توضیح به جهت مسائل فنی و شهرسازی و مسلط بودن بر چنین اموری قابل توجیه می باشد. )
رسمیت جلسات کمیسیون با 3 نفر می باشد.
 6-      ترتیب و رویه طرح پرونده در کمیسیون ماده 100 شهرداری به چه شکلی است ؟
 پرونده در کمیسیون ماده 100 از جانب هر دو طرف شهرداری و ذینفع قابل طرح است . و تابع شرایطی می باشد. اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی بیانگر این می باشد که هر کدام شخصی که از تخلفات ساختمانی متضرر گردد باید برای اقامه دعوا در کمسیون ابتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمسیون ماده۱۰۰ دانست به کمسیون ارجاع دهد هر چند که رویه موجود در شهرداری ها همین می باشد .
الف : تشخیص تخلف و گزارش آن ابتدا از سوی مهندس ناظر یا ماموران و شهربانان شهرداری یا از طریق شکایت همسایگان ودرخواست ذینفعان به واحد نظارت و بازرسی معاونت شهرسازی یا اداره ساختمان اطلاع داده می شود .
ب : واحد نظارت با تشخیص تخلف به مالک و یا ذینع  اخطار لازم را کتبا و شفاها صادر می کند .و از ادامه کار در صورت نیازجلوگیری به عمل می آید .  جلوگیری از ادامه کار توسط ماموران شهرداری و در صورت لزوم با کمک ماموران انتظامی صورت می گیرد.
ج : موضوع تخلف اگر قابل رفع از طریق کمیسیون معماری داخلی و یا سایر کمیسیون های اجرایی داخل سازمانی قابل حل و فصل نباشد  پرونده باتقاضای مستقیم شهردار یا نماینده قانونی ایشان در اداره ساختمان و شهرسازی به کمیسیون ماده 100ارسال می شود.
در صورتی که شهرداری دستور جلوگیری از ادامه کار را صادر کند بایستی  موضوع و پرونده را ظرف یک هفته در کمسیون طرح نماید . در غیر این صورت به درخواست ذینفع پرونده در کمیسیون بررسی می شود .
 7-      کدام بناها قابل طرح کمیسیون ماده 100 نیستند .؟
  به موجب تبصره 9 ماده 100 قانون شهردار یها ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده باشد ، از شمول تبصره 1 ماده 100معاف می باشند .قابل طرح در کمیسیون نمی باشند
 8-      شیوه رسیدگی پرونده در کمیسیون ماده 100شهرداری به چه صورتی است ؟
 بعد از طرح موضوع در کمیسیون به ذی نفع اعلام می گردد تا ظرف 10 روز توضیحات خود را کتباً ارسال نماید بعد از انقضای مدت مزبور کمیسیون ظرف مدت یک ماه اقدام به اتخاذ تصمیم می نماید .
عدم ارائه توضیح از سوی ذینفع مانع از رسیدگی و اتخاذ تصمیم نمی گردد. و نماینده شهرداری صرفاً برای ادای توضیح حاضر می شود و حق رأی ندارد.
با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمیسیونها » با حضور ۳ عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می گردد و در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود. به هرحال بایستی زمان صدور رای در مدت قانونی صورت پذیرد.
 9-      احکام کمیسیون ماده100 شهرداری  از نظر قطعیت  چگونه است ؟
 آراء صادره کمیسیون بدوی قبل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر و کلیه آرای کمیسیون ها قابل طرح شکایت از رای در دیوان عدالت اداری می باشد . بر طبق تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری ها ظرف 10 روز آرا قابل اعتراض در کمیسیون تجدید نظر است ، در واقع شکایت در شعبه دیگری از کمیسیون ماده 100 که اعضای آن غیر از اعضای کمیسیون اولی می باشند مورد رسیدگی و صدور رای قرار می گیرد رای صادره قطعی و لازم الاجراست البته باید توجه نمود که این رای به موجب بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است ( ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری : صلاحیت و حدود اختیارات دیوان به قرار زیر است : 2- رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات قطعی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری)
رسیدگی در دیوان از نظر شکلی و منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها بوده و دیوان صلاحیت رسیدگی ماهوی را  ندارد.
 10-  احکام صادره از کمیسیون ماده 100 شهرداری از نظر حقوقی چه حکمی دارد. ؟
 احکام صادره از کمیسیون ماده است جنبه کیفری و حقوقی ندارد و ماهیت مستقلی دارد . هر چند عده ای به کیفری بودن موضوع به دلیل حضور قاضی دادگاه کیفری در کمیسیون اعتقاد دارند. ولی با توجه به اینکه مطابق بند 2 ماده 13 قانون دیوان عدالت اداری ، رای کمیسیون در دیوان عدالت اداری قابل طرح اعتراض است می توان برداشت کرد، آراء کمیسیون ماده 100 از نوع کیفری و قضایی نیست .
 11- تخلفات قابل طرح در کمیسیون ماده 100 شهرداری به کلی با چه دیدگاه و بر پایه چه اصولی بررسی می شود؟
 تخلفات در کمیسیون ماده 100 از سه دیدگاه رعایت اصول فنی ، بهداشتی و شهر سازی بررسی می شود که احکام صادره با توجه محوریت این سه اصل کلی به عنوان پایه نظری صادر می شود. مبنا و مستند رسيدگي به تخلفات ساختماني در محدوده قانوني و حريم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداري ها و تبصره هاي يازده گانه آن است .
 
 
 12- انواع تخلف قابل طرح در کمیسیون ماده 100 شهرداری را بیان کنید . ؟
 تخلف احداث بنای بدون پراوانه - تخلف تراکم اضافی - تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ – تخلف عدم عقب نشینی مالک از معابر عمومی - تخلف عدم استحکام بنا - تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی - تغییر کاربری 
13- تصمیمات کمیسیون به چند شکل است ؟
 تخریب – جریمه – تعهد به اصلاح تخلف – تایید تقصیرمهندسین ناظر وعوامل نظارتی شهرداری
 14- حکم تخریب و یا قلع بنا در چه زمانی صادر می شود . ؟
 در کلیه تخلفات در صورتی رعایت سه اصل فنی و بهداشتی  و شهرسازی رعایت نشده باشد و موضوع تخلف قابل اصلاح نباشد رای تخریب ، مستفاد از تبصره یک ماده ۱۰۰ ق. ش صادر می شود و ولی با توجه به شرایط حاکم دیگر ،اصلاح تخلف و اخذ جریمه و اخذ تعهد در صورت رعایت سه اصل کلی فوق ، مطابق تبصره 4 ماده 100 در قانون پیش بینی شده است . به شرطی که بنا در منطقه فاقد طرح ساخته نشده باشد .
 15- تصمیمات کمیسیون های به چه شکلی ابلاغ می شود ؟
 آرا و احکام صادره توسط واحد ابلاغ  اجرای احکام یا دبیر خانه شهرداری به ذینفع ابلاغ می شود . در صورت عدم دسترسی به ذینفعان ابلاغیه در محل ملک نصب می شود که در حکم ابلاغ قانونی است .
هر چند از طریق ایمیل یا پیام تلفنی به ذینفع اطلاع رسانی می گردد. ولی این روش اطلاع رسانی در حکم ابلاغ قانونی نیست.
 16- ذینفع از نظر حقوقی در موضوع کمسیون های شهرداری چه معنایی دارد ؟ و آیا مستاجر در حکم ذینفع می باشد.؟
 این اشخاص که تحت عنوان ذی نفع از آنها نام برده می شود کسانی هستند بر اساس آیین دادرسی و رویه محاکم قضایی جمهوری اسلامی ایران ، دعوی هر شخص ثالث و متضرر از احکام مسموع بوده و با احراز ذینفع بودن وی سمت او برای طرح دعوی مسموع است و صرف نظر از این که مستنبط از اصول قانون اساسی جحمهوری اسلامی ایران هر زیان دیده و متضرر حق تظلم و طرح دعوی و شکات دارد اساساً نظر به این که برابر قانون شهرداری ها  کلمه ذینفع در تبصره های ماده 100 قانون شهرداری ها من جمله « تبصره های 1و4 » تکرار شده و برابر تبصره 10 برای مالک یا قائم مقام او حق اعتراض برای کمیسیون های بدوی تسریح شده است و طبیعی است مستأجر که مصداق بارز «قائم مقام مالک » در استیفای منافع بوده و حتی در مدت اجاره مالک منافع مورد اجاره است ، مصداق بارز ذی نفع در اعتراض و شکایت از آراء کمیسیون ها می باشد . از طرفی چه بسا وقوع تخلف ساختمانی به وسیله مالک و سکوت او در مقابل آراء صادره از کمیسیون ها حقوق مستأجر را در معرض تضییع و تقویت قرار دهد.
دیوان عدالت اداری در رأی دیگر نیز به ذی نفع بودن مستأجر تأکیدمی نماید به موجب این رأی که به تاریخ 21/12/84 از هیئت عمومی دیوان عدالت اداری صادر شده است . دیوان معتقد است که با عنایت به صراحت قسمت اخیر تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری ها موراد تخلف ساختمانی مورد ادعای شهرداری و جریان رسیدگی نسبت به آنها در کمیسیون ذی صلاح به کلیه اشخاص ذی نفع از جمله مستأجران واحدهای تجاری نیز باید ابلاغ گردد .
 17-  عوامل اجرای احکام و آراء ماده 100 از نظر قانونی به عهده چه اشخاصی است ؟
 عوامل اجرایی آراء اول به عهده خود مالک (مطابق قسمت اخیر تبصره ۶ ماده ۱۰۰ مالک )بوده وبعد شهرداری می باشد . 
در صورت عدم تمکین در مقابل رای توسط مالک شهرداری به عنوان عامل اجرایی، اجرای رای شخصا با ماموران اجرائیات  اقدام می نماید که استفاده از قوه قهریه و ماموران انتظامی درصورت لزوم اجرای رای امری قانونی است . و شهرداری در اجرای رای کمیسیون در تخریب و اخذ جرایم  مکلف می باشد.
درصورت تخریب بنا توسط شهرداری هزینه اجرای حکم از مالک اخذ می گردد.
مطابق تبصره 1 ماده 100 مهلت مقرر در در اجرای حکم نباید بیشتر از 2 ماه تجاوز نماید ومهلت های مقرر دراحکام کمیسیون بر این اساس صادر می شود.
 18-  تعیین و محاسبه جریمه در آراء کمیسیون ها به عهده چه کسی است ؟
 صدور رای جریمه به عهده کمیسیون و محاسبه میزان جریمه برابر ضوابط به عهده شهرداری می باشد.میزان جرایم بر اساس مصوبات شورای شهر و ارزش منطقه ای با رعایت بند های 11 گانه ماده 100 شهرداری می باشد
 19-  در صورت عدم تمکین ذینفع در پرداخت جریمه های تخلف اضافه تراکم بنا مشمول احکام کمیسیون ماده 100  ، شهرداری چه تکلیفی دارد .؟
 در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری مکلف است مطابق تبصره 3 ماده 100 شهرداری ، مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید کمیسیون نیز در این مورد اقدام به صدور رای تخریب می نماید.
و روال جاری جهت کسب رضایت مردم در شهرداری ها بر این بوده که قبلا موضوع در کمیسیون توافقات داخلی شهرداری بررسی شود . که این کمسیون با حضور مدیران بخش های مختلف اداری شهرداری تشکیل می شود و شهردار رئیس کمیسیون توافقات می باشد.
 20-  اخذ جریمه تخلف اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه به چه شکلی محاسبه و دریافت می گردد؟
 
مطابق تبصره 3 ماده 100 با رای کمیسیون ، اخذ جریمه اضافه بنا بر اساس موقعیت مکانی ملک و ارزش معاملاتی منطقه ای و مشرفیت مکانی و سطح اشغال بنا اضافی محاسبه و دریافت می گردد . جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بیشتر باشد.
 21-  بنای فاقد پروانه به چه  محدثاتی اطلاق می شود ؟
 هرگونه ساخت و سازي كه فاقد مجوز كتبي از شهرداري باشد بناي بدون پروانه گفته مي شود حتي اگر مراحل صدور پروانه ساختمان و پرداخت عوارض نيز توسط مؤدي انجام گرفته باشد ليكن مبادرت به أخذ پروانه ننموده و ساختمان خود را احداث نمايد باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسري دارد و نيز چنانچه ملكي فاقد پلاك ثبتي باشد و در آن ملك اقدام به احداث بناي غير مجاز شده باشد با توجه به صدور قانون ماده صد و تبصره هاي آن اگر اين بنا در محدوده و حريم شهر باشد قابل طرح در كميسيون ماده صد (ك.م.100 ) مي باشد و نداشتن سند مالكيت مانع رسيدگي و طرح موضوع در اين كميسيون نمي گردد.
  22-  روش اخذ جریمه از تخلف احداث بنا بدون مجوز ساخت ( پروانه ساختمان ) به چه صورتی امکان دارد و میزان آن چقدر است ؟
 مطابق تبصره 4 ماده 100 شهرداری در صورتی رعایت اصول سه گانه فنی ، بهداشتی و شهرسازی در ساختمان های احداثی بدون مجوز رعایت شده باشد کمیسیون می تواند با صدور رای  بر اخذ جریمه تصمیم گیری نماید .
میزان جریمه برابر با یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنج ارزش سر قفلی ساختمان هر کدام که مبلغ آن بیشتر باشد از ذینفع دریافت خواهد شد.
 23-  رای به اخذ جریمه پارکینک در چه صورتی مشمول می شود . ؟
 عدم احداث پارکینک ( کسری پارکینگ) – غیر قابل استفاده بودن پارکینگ و عدم امکان اصلاح آن
 24-  جریمه مربوط به پارکینک چگونه محاسبه و دریافت می گردد . ؟
 مطابق تبصره 5 ماده 100 با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ جریمه ای حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته از پارکینگ دریافت می گردد. که در کل برای 25 متر مربع برای هرپارکینگ در نظر گرفته شده است.
 25-  ضوابط پارکینک در بنا های مسکونی چگونه است ؟
 الف -يك واحد مسكوني معاف از پاركينگ مي باشد.
ب -  دو واحد بايد داراي يك پاركينگ 16 مترمربع باشد.
ج-  به إزای 3و4 واحد دو پاركينگ با متراژ 32 مترمربع مورد نياز اشت و بيش از 4 واحد به إزاي هرواحد اضافي يك پاركينگ 25 مترمربع مي بايست لحاظ گردد.
د- مساحت 40 مترمربع فضاي حياط قابل پارك به عنوان يك واحد پاركينگ محسوب مي شود.
ه-  در صورت كاهش سطح اشغال ، ميزان فضاي باز مازاد بر 40% كه قابل پارك باشد به عنوان مساحت مورد نياز پاركينگ محاسبه مي گردد.
و- پاركينگ مسقف ( به صورت سايبان ) در داخل حياط و جدا از ساختمان جزء زيربنا محسوب مي شود بنابراين در صورتي به عنوان پاركينگ قابل قبول خواهدبود كه مساحت آن با احتساب فضاي باز ساختمان 40 مترمربع باشد
ز- گاهی در شهر های مختلف با توجه شرایط مختلف منطقه در موقعیت زمانی خاص روش های مختلفی اعمال شده است که روش پارکینک مشاعی و تهیه پارکینک از نزدیک ترین محل ممکن در بیرون از ملک یا روش درصدی در اعمال محاسبه پارکینگ مورد نیاز اعمال می شود.
تعداد پارکینک دارای ضوابط خاصی در شهر های مختلف بوده است . در برخی شهرها نسبت 80 درصد یا شصت درصد تعداد واحد ها و در تهران 100 درصد تعداد واحد های احداثی بایستی پارکینک  مورد نیاز در مکان مسقف یا روز باز تامین شود . پارکینک روبازبه شرطی در فضای باز تامین می گردد که در حدود 40 درصد به جز پارکینک به حیاط عمومی پیش بینی شود . در اماکن تجاری مقررات خاصی برقرار است . اصولا در كاربري هاي تجاري – اداري – بهداشتي و آموزشي پاركينگ بر مبناي 3/1 زير بنا محاسبه مي شود . که از همه اینها گذشته اخد عوارض و جرایم از مربوط به این بخش باید در ساخت پارکینک توسط شهرداری هزینه گردد.
 26-  تخلف تجاوز به معابر در چه زمانی تعریف قانونی می یابد ؟
 تجاوز به معابر در اصل تخلف عدم عقب نشینی از معابر است که مالک موظف است در زمان نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح های مصوب رعایت بر های اصلاحی را بنماید . لازم به ذکر تجاوز به معابر در معنی خاص اصل کلمه جزء جرائم جزایی کیفری است ولی در اینجا تجاوز در حکم عدم عقب نشینی می باشد.
 27-   تکلیف کمیسیون ماده  100 شهرداری در تخلف عدم استحكام بنا  چیست ؟
الف ) رأي به اصلاح و رفع عيب در صورت امكان:
در صورتي كه نقصان راجع به عدم استحكام بنا از لحاظ فني قابل رفع باشد كميسيون رأي به رفع نقص در يك بازه زماني تعيين شده مي دهد.
ب ) رأي تخريب بناي غير مستحكم :
اگر سازه از لحاظ فني قابل تحكيم و مقاوم سازي نباشد و يا ذينفع در بازه زماني تعيين شده در بند الف نسبت به مقاوم سازي اقدام ننمايد رأي قلع بنا صادر و به مرجله اجرا گذاشته مي شود و مسلماً در اين گونه موارد كميسيون نمي تواند با صدور رأي جريمه موجبات بناي ساختمان غير مستحكم را كه خطر آفرين است فراهم نمايد.
 28-   اختلاف نظر بین مالک و شهرداری در تخلف عدم استحکام بنا چگونه حل و فصل می شود ؟
 اگر در خصوص گزارش عدم استحكام يك بنا بين شهرداري و ذينفع اختلاف نظر باشد خصوصاً زماني كه مهندس ناظر ساختمان نيز گزارش شهرداري مبني بر عدم استحكام را قبول نداشته باشد و موضوع از طریق کمیسیون توافقات قابل حل نباشد ، مراتب به كارشناس رسمي دادگستري جهت اظهار نظر ارجاع مي گردد.
 29-  شیوه های نظارتی شهرداری به موضوع ماده 100 در راستای پیشگیری، کنترل و جلوگیری تخلفات چگونه اعمال می شود ؟
 شیوه های نظارتی شهرداری برابر مفاد تبصره های 7 و 8 ماده 100 پیش بینی شده است که تکالیف مهندسان ناظر ساختمانی ، دفاتر اسناد رسمی و ماموران نظارت و بازرسی شهرداری از جمله موارد پیش بینی در قانون است .
روال بازدید از ملک درصدور گواهی های ساختمان و ودر حین پاسخ به استعلامات اداری از شیوه های نظارتی شهرداری می باشد .
 
 30-  تکلیف مهندسین ناظر ساختمان در خصوص تحقق اهداف ماده 100 چیست ؟
 مهندسین ناظر ساختمان مطابق مطابق تبصره هفت ماده 100 شهرداری مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که تحت نظارت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق محدثات را با مشخصات مندرج در نقشه و پروانه و محاسبات فنی نظارت مستمر نماید. و درپایان کار گواهی تاییده صادرنماید . روال شهرداری بر این است که مهندس ناظر در چندین مرحله به شهرداری گزارش نماید مراحل به ترتیب از استارت عملیات ساختمانی و خاک برداری و اجرای سازه نگهبان و موارد ایمنی شروع ودر مراحل اتمام سازه و اسکلت، پایان اجرای سقف ها ، پایان سفت کاری و پایان نارک کاری در چندین مرحله به شهرداری گزارش انطباق و عدم خلاف ارائه نماید . عدم ارائه گزارش مرحله ای و یا ارائه گزارش خلاف واقع جزء موارد خلاف مهندسین ناظر قلمداد می گردد .و مهندسین در این خصوص دارای مسئولیت حقوقی و مدنی می باشند. و مکلف به ارائه گزارش تخلف می باشد.
 
 31-  در صورت قصور و تخلف عمدی و سهوی مهندسین ناظر  ، شهرداری چه تکلیفی دارد و روال جاری در شهرداری ها به چه شکلی است؟
  در صورتی  صدور گواهی خلاف واقع یا عدم گزارش تخلف ، موضوع منتهی به صدور رای در کمیسیون ماده 100 و منجر به صدور رای تخریب و جریمه گردد. شهرداری مکلف است مراتب را به نظام معماری و شهرسازی اعلام نماید. ومطابق آیین نامه داخلی شهرداری ها ، تشخیص تخلف با شهر داری ها و تایید آن با کمیسیون ماده 100 می باشد .
و معرفی به شورای معماری جزء تکالیف شهرداری است . شرط تایید تخلف مهندس ناظر، تایید تخلف مالک در بنای تحت نظارت می باشد. (گاهی مصوبه های کمیسیون ماده 100 توسط مراجع دیگری که جدیدا با اختیارات خاص مرسوم شده تغییر پیدا می کند که بحث جداگانه دارد می تواند رفع خلاف از ملک نماید که مالک در این صورت موجب تخلف انتظامی نمی گردد . )
 32-   قانون در مجازات مهندسین ناظر متخلف ، چه پیش بینی هایی کرده است ؟
در تبصره 7 ماده 100مجازات به سه شکل در سه مرجع مختلف پیش بینی شده است :
الف : شورای انتظامی سازمان نظام مهندسی(نظام معماری و شهرسازی  :
باتوجه به اهمیت موضوع موظف است مهندس متخلف را به 6 ماه تا سه سال  محرومیت از کار محکوم می نماید و در صورت تخلف مجدد منجر به صدور رای تخریب به حداکثر مجازات محکوم خواهد شد. مراتب محکومیت در پروانه اشتغال درج و در یکی از جراید کثیر الانتشار اعلام می گردد.
ب: شهرداری :
شهرداری به منظور جلوگیری از اشتباه مجدد ناظر به محض اطلاع از تخلف مهندس ناظر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده 100 به مدت حداکثر 6 ماه تا زمان صدور رای از اخذ گواهی امضاء مهندس ناظر برای ساختمان جهت پروانه ساختمان شهرداری خودداری می نماید.
ج:  عمل خلاف ارتکابی مهندس ناظر امکان جنبه جزایی هم داشته باشد قابل تعقیب خواهد بود .
 33-   نقش دفاتر اسناد رسمی در اجرای صحیح اهداف نظارتی ماده 100 چیست؟
 مطابق تبصره 8 ماده 100 دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند قبل از انجام معامله قطعی درمورد ساختمان ها گواهی پایان کارساختمان ودر مورد ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند .
 منابع مقاله :
-قانون شهرداری    مجموعه قوانین مجد    به کوشش صادق شفیعی پور
-کناب ماده 100 شهرداری     نشر معاونت آموزشی شهرداری ها
- گفتار مختلف در سایت های مختلف اینترنتی
 
 
 
صلاحیت ها و اختیارات کمیسیون ماده 100 شهرداری ها
احسان زررخ
چکیده: ماده 100 قانون شهرداری ها از جمله مواد بسیار کاربردی است که البته آنچنان که باید به بررسی آن پرداخته نشده است و اینجانب در نوشتار حاضر به بیان تخلفات داخل در صلاحیت این مرجع و نیز نحوه رسیدگی و همچنین نحوه اجرای مجازات ها پرداخته ام؛ در کل سعی شده است تا به بررسی زوایای مهم و کاربردی این مرجع و نیز مسائل مبتلا به که دانستن آن برای اعاده حق در این مرجع ضروری است پرداخته شود.
 
مقدمه : برای ورود به مبحث مذکور در این نوشتار در ابتدا به جایگاه ماده 100 قانون شهرداری در نظام حقوقی ایران به اختصار اشاره ای خواهیم کرد . در یک تقسیم بندی کلی مراجع اداری و مراجع قضایی تقسیم می شوند که این مراجع نیز خود به مراجع عمومی و مراجع استثنایی تقسیم می شوند . مراجع قضایی عمومی همان دادگاههای عمومی موجود در نظام قضایی کشور می باشند مراجع قضایی استثنایی هم به دو شاخه کیفری و حقوقی تقسیم می شوند
مراجع استثنایی حقوقی به مراجع حقوقی دادگستری( عزل و نصب قضات آن کلا در اختیار قوه قضائیه است ) و مراجع حقوقی غیر دادگستری( عزل و نصب قضات آن کلا و جزئا در صلاحیت قوه مجریه می باشد )تقسیم می شود .
مراجع حقوقی دادگستری عملا وجود ندارد هر چند که رسیدگی به دعاوی اصل 49 قانون اساسی و همچنین رای وحدت رویه در خصوص صلاحیت دادگاه انقلاب در رسیدگی به دعاوی و اموال مصادره شده دادگاه مزبور به دعاوی و امور حقیقی خاصی رسیدگی می کند در عین حال باید این مراجع را مراجع کیفری محسوب نمود .
مراجع استثنایی کیفری شامل دادگاههای نظامی – دادگاه انقلاب و دادگاه ویژه روحانیت می باشد .
و اما مراجع اداری نیز به مراجع اداری عمومی که دیوان عدالت اداری تنها مرجع آن می باشد و مراجع اداری استثنایی که شامل مراجعی چون مراجع اختلاف مالیاتی ، مراجع صالح در اختلافات گمرکی و مراجع رسیدگی به اختلافات بین شهرداری و سایر اشخاص ، که در برگیرنده کمسیون م 100 مقرر در قانون الحاق بند 3 به م 99 و کمسیون م 77 می باشد .
با توجه به توضیحات فوق الذکر باید گفت کمسیون م 100 از مراجع اداری استثنایی در نظام حقوقی کشور ما می باشد .
 لازم به ذکر است که اصل و قاعده عمومی بر صلاحیت مراجع عمومی است و مراجع استثنایی که « معرف مراجعی است که صلاحیت آنها منحصر به رسیدگی به امور و یا محاکمه اشخاصی است که قانونگذار صراحتا بیان کرده است م 4 قانون عدلیه » منحصرا صلاحیت رسیدگی به اموری را دارد که صراحتا در صلاحیت آن قرار گرفته همچنین عده ای از حقوق دانان تقسیم بندی دیگری از مراجع به نحو ذیل دارند . مراجع به مراجع دادگستری و مراجع غیر دادگستری و مراجع اخیر نیز به مراجع غیر دادگستری حقوقی و مراجع غیر دادگستری کیفری قابل تقسیم می باشد مبنای تقسیم بندی اخیر مجازاتی است که برای آن مورد نظر گرفته می شود بر طبق این تقسیم بندی کمسیون ماده 100 قانون شهرداری از مراجع غیر دادگستری کیفری محسوب می گردد .
 
 الف - انواع تخلفات داخل در شمول موضوع م 100 و تبصره های آن
قبل از بیان انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م 100 باید به ماهیت چنین تخلفاتی پرداخته شود و اینکه آیا مقررات مربوط به آن از امور کیفری است و یا مقررات مربوط به آن از امور حقوقی می باشد و یا اینکه چنین تخلفاتی یک تاسیس حقوقی مستقل می باشد . عده ای بر این باور اند که چنین تخلفاتی ماهیتا کیفری می باشد و به دلایلی اشاره کرده اند که مهمترین آن دلایل عبارتند از :
 1-نخستین بار قانونگذار برای تخلفات ساختمانی مجازات کیفری معین نمود .
2-وفق مقررات قانونی ماده 217 اصلاحی آ.د.ک /136 صلاحیت رسیدگی به تخلفات ساختمانی به دادگاههای کیفری احاله شد .
 3-عضویت عضو قاضی در کمسیون های م 100 و تاثیر رای قاضی در مفاد آراء صادره از کمیسیون و اینکه انتخاب چنین قاضی غالبا از بین قضات دادگاههای کیفری و دادسرا صورت می گیرد . ولی از آنجایی که معرفی قاضی از بین قضات دادگاههای کیفری تکلیف قانونی نیست و همچنین وجود قاضی دادگستری در کمسیون ها دلیل بر قضایی بودن « کیفری ، مدنی » آنها نیست کما اینکه در کمسیون موضوع م 56 قانون نحوه بهره برداری از جنگلها و مراتع چنین است . همچنین از آنجایی که طبق بند 2 از م 11 قانون دیوان عدالت اداری احکام صادر از کمسیون م 100 قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است می توان فهمی که آرای صادره از کمسیون م 100 از سنخ کیفری و قضایی نیست .
النهایه موضوعات و احکام م 100 و تبصره های آن از نوع کیفری و حقوقی نیست بلکه ماهیتی مستقل دارند .
نکته ای دیگر که باید قبل از پرداختن به انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون به آن اشاره ای شود حصری بودن و یا تمثیلی بودن چنین تخلفاتی است .
از آنهایی که کمسیون م 100 از مراجع استثنایی محسوب می شود و اصل بر صلاحیت مراجع عمومی می باشد و موارد داخل در صلاحیت مراجع استثنایی نیاز به تصریح قانونگذار دارد در نتیجه باید تخلفات مربوطه را حصری قلمداد کنیم  و تمثیلی قلمداد نمودن چنین تخلفاتی خلاف اصل می باشد ولی قانونگذار در رعایت اصل فوق را بجا نیاورده و با بکار بردن ( سایر تخلفات مانند .... ) در قسمت اخیر ت 6 م 100 ق .ش قائل به تمثیلی بودن چنین تخلفاتی می باشد .
 
 تخلفات واقع در صلاحیت کمسیون م 100 و تبصره های آن به شرح ذیل می باشد :
1-تخلف احداث بنای بدون پراوانه:
ماده 100 ق .ش مالکیت اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساختمان از شهرداری کرده است و ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به کمسیون م 100 می باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت .
با کمی تامل در منطوق این ماده به این نتیجه خواهیم رسید که این ماده متعرض مناطق خارج از محدوده یا حریم شهر نگردیده و صرفا ناظر به مناطق در محدوده یا حریم شهر می باشد . در مورد ساختمانهایی که در خارج از حریم شهرها احداث می شود قانونگذار مواردی را برای جلوگیری از تخلفات ساختمانی پیش بینی کرده که به آن خواهیم پرداخت در یک تبصره 2 از بند 3 م 99 قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور ، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری ها پیش بینی کرده کمسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع « چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 » نسبت به صدور رای قطع بنا با جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود مراجع ذی ربط موظفند برای ساختمان هایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان کار صادر نمایند .
 در مورد ساختمانهایی که خارج از حوزه و حریم شهرها بدون اخذ پروانه از مراجع ذی صلاح احداث می شود چنانچه در احاریم قانونی ممنوعه احداث شود . نظیر احداث بنا در حریم قانونی جاده ها و راه آهن ، فرودگاهها ، خطوط فشار قوی برق برابر مقررات قانونی راجع به هر کدام از آن موارد ، ساختمان فاقد پروانه ، تخریب و از آن رفع اثر خواهد شد . ولی چنانچه چنین ساختمانهایی که فاقد پروانه می باشند در خارج از حریم شهرها و در غیر قسمت احاریم قانونی و حاشیه حریم ها احداث شده باشد چنانچه از نوع متحد ثانی باشد که احداث آن نیاز به اخذ پروانه از مجع تعیین شده وسیله استاندارد دارد نظیر شهرک ها و سایر ساختمانها و تاسیساتی که به صورت غیر شهرک و برای تامین نیازمندیهای عمومی ، اقتصادی ، تجاری ، تفریحی و نظایر آن باشد مطابق بند 2 از ماده 8 آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355 رسیدگی خواهد شد .
 اتخاذ تصمیم در مورد کیفیت رفتار با متخلف به عهده یک هیات پنج نفری مرکب از نمایندگان استانداری ، انجمن استان « شورای اسلامی استان » اداره کل مسکن و شهرسازی اداره کل کشاورزی « جهاد کشاورزی » و منابع طبیعی و معادن خواهد بود .
 در اتخاذ تصمیم هیات مذکور اکثریت 3 رای موافق مناط اعتبار است . و کمسیون حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ توقف عملیات ساختمانی و یا اعلام تخلف مکلف است به موضوع رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید .
در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود .
 کمسیون موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند و با توجه به لایحه کتبی ذی نفع در صورت وصول برای ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ می کند . حکم کمسیون در مورد تخلف احداث بنای بدون پروانه یکی از دو مورد ذیل می باشد .
1-تخریب
 حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده 100 ق. ش در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی ، فنی ، بهداشتی باشد .
 2-اخذ جریمه :
مستفاد از تبصره 4 ماده 100 ق .ش در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی نفع ، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید
 در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد .
2-تخلف تراکم اضافی
تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون م 100 قانون شهرداری می باشد . کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از
1-تخریب
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد .
ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذی نفع از پرداخت جریمه « پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع » خود داری کند . در این دو مورد کمسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد
2-رای به اخذ جریمه :
 کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد . در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمسیون علل و عواملی موثر می باشند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد .
 الف – نوع موقعیت ملک از نظر مکانی :
 1- خیابانهای اصلی
 2-2- خیابانهای فرعی
 3- کوچه بن باز
 4- کوچه بن بست
 ب - نوع استفاده از فضای ایجاد شده
 ج – نوع ساختمان از نظر مصالحی
 د – نوع حوزه استفاده از اراضی
 1- مسکونی باشد :
 که در این صورت کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط ما را ذکر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد
 2- تجاری ، صنعتی و اداری باشد :
 در این صورت نیز کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد .
 3- تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
 این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد ، صادر نماید « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می باشد »
 جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است .
 4- تجاوز به معابر شهر !!
 در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع 6904 ق. م. 1 می شود . مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره 6 م 100 ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند .
 در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی ده و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمسیون نماید .
 5- تخلف عدم استحکام بنا :
 چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و .... را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام 100 می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
 6- تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی :
 اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود .
 اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
 منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
 تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده 100 ق .ش می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
 7- تغییر کاربری :
 چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی ، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م 100 مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند .
 اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است . کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند 24 م 55 ق. ش »
 لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
 نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد :
 یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .
 
 ب - نحوه رسیدگی در کمسیون م 100 قانون شهرداری ها
 قبل از پرداختن به چگونگی رسیدگی در کمسیون م 100 به نحوه طرح تخلفات در کمسیون خواهیم پرداخت : آیا شهرداری تنها مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی در کمسیون می باشد .
 اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی بیانگر این می باشد که هر کدام شخصی که از تخلفات ساختمانی متضرر گردد باید برای اقامه دعوا در کمسیون ابتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمسیون م 100 دانست به کمسیون ارجاع دهد هر چند که رویه موجود در شهرداری ها همین می باشد .
 قانونگذار نیز در تبصره 1 و 2 و 6 م 100 و تبصره بند 24 م 55 ق. ش متعرض این امر گردیده که شهرداری تخلفات ساختمانی را در کمسیون مطرح کند یا ارجاع دهد و حتی در تبصره 2 م 100 این امر را تکلیف شهرداری قلمداد نموده مع ذالک قسمت اخیر تبصره م 100 رسیدگی به تقاضای ذی نفع را نیز پذیرفته باید در نتیجه با توجه به روح قانون و قواعد حقوق اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات به کمسیون م 100 مورد قبول نمی باشد .
 اصولا رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای می باشد . رسیدگی در مسیون بدون رسیدگی در کمسیون تجدید نظر نحوه رسیدگی به این ترتیب است که گزارشهای تخلفات ساختمانی که به شهرداری تسلیم می شود چنانچه جلسات کمسیون در خود شهرداری منطقه تشکیل شود به وسیله واحد شهر سازی و فنی یا شخص مسوول اقدام ، پرونده به کمسیون ارجاع و در صورتی که شهرداری دارای مناطق چند گانه باشد و کمسیون در شهرداری مرکزی تشکیل گردد پرونده منطقه شهرداری نخست به دبیرخانه کمسیونهای م 100 ارجاع و به وسیله دبیرخانه به کمسیون ارسال و مورد رسیدگی قرار می گیرد .
 کمسیونهای م 100 باید قبل از رسیدگی ماهیتی به پرونده ها ، نخست از وجود صلاحیت محلی خود اطمینان حاصل نمایند و اگر تخلفات واقع شده ، به داخل در محدوده شهر یا حریم آن نبوده و یا اینکه در شهرهایی که دارای مناطق متعدد می باشد و شهرداری های متعدد در آن شهر وجود دارد آیا تخلفات واقع شده مربوط به نقاط معین شده از طرف وزارت کشور و مسکن و شهرسازی می باشد که در صلاحیت شهردای آن منطقه است و یا خیر که در صورت اخیر یعنی اگر تخلفات واقع شده در صلاحیت محلی آن شهرداری نباشد باید عدم صلاحیت خود را اعلام کند .
 کمسیون پس از بررسی صلاحیت محلی در صورت وجود صلاحیت موارد در رسیدگی می شود .
 جلسه کمسیون م 100 ق. ش ( مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به عنوان وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن در شورای اسلامی شهر » .
 با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمسیونها » با حضور 3 عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می گردد و در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود در اینجا باید متعرف این نکته گردیم که طبق ت 1 م 100 کمسیون پس از وصل پرونده به ذی نفع اعلام می نماید ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد ولی طبق رویه موجود در شهرداریها ، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمسیون م 100 دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا اعلام نماید .
 چنانچه صدور رای در جلسه اول رسیدگی ممکن نباشد کمسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند .
 پس از صدور رای ظرف مدت 10 روز نسبت به ان رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمسیون دیگر ماده صد معروف به کمسیون تجدید نظر م 100 خواهد بود که اعضای ان غیر از افرادی می باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند نحوه رسیدگی این کمسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رای می نماید و این رای یا در تائید رای کمسیون بدوی می باشد و یا اینکه بر خلاف رای کمسیون بدوی می باشد .
 آرای قطعیت یافته از کمسیون م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری می باشد . بنابراین آرای صادره از کمسیون بدوی م 100 ق. ش بعد از گذشت مهلت 10 روز و عدم اعتراض در کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد کمااینکه آرای صادره از کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت می باشد .
 لازم به ذکر است که به موجب بند 2 م 11 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایایات داخل در صلاحیت دیوان عدالت اداری منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد . بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد ممنوع می باشد . از بحث بیشتر راجع به دیوان به علت اینکه خارج از حوصله این مقام می باشد خوددداری می گردد .
 ج - اجرای مجازات کمسیون م 100 تبصرهای آن
 در حقیقت آرای صادره از کمسیون م 100 ق .ش بعد از قطعیت قابلیت اجرا پیدا می کنند و اجرای آراء آن بر عهده مالک و شهرداری می باشد .
 یکی از عوامل اجرایی م 100 مطابق قسمت اخیر تبصره 6 ماده 100 مالک می باشد « هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید » همانگونه که مالک فقط نسبت به قطع تمام یا قسمتی از بنا مجری حکم می باشد . و اجرای حکم وصول جریمه و سپس توسط مالک قابل تصور نمی باشد .
 مهمترین و تنها عامل اجرایی دیگر کمسیون م 100 ق .ش شهرداری می باشد . اجرای حکم توسط شهرداری در سه مورد تعطیلی محل قطع بنا و وصول جریمه امکان پذیر می باشد .
 1- تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت توسط شهرداری مطابق با بند 24 م 55 ق. ش .
 2- قطع تمام یا قسمتی از بناء :
 مطابق قسمت اخیر تبصره 1 م 100 هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام به قطع تمام یا قسمتی از بنا می نمایدهمچنین مطابق با قسمت اخیر تبصره های 2 و 3 و سایر موارد مذکور که کمسیون رای به تخریب بنا می دهد شهردای مجری رای تخریب می باشد .
 3- وصول جریمه به موجب تبصره های 2 و 3 و 4 و5 و6 و همچنین سایر مواردی که کمسیون رای به اخذ جریمه می دهد شهرداری مکلف است بر اساس رای صادره از سوی کمسیون نسبت به وصول جریمه اقدام نماید :
 همانگونه که گذشت یکی از عوامل اجرایی کمسیون شهرداری می باشد که البته این امر بر خلاف قواعد حاکم بر دادرسی و عدالت می باشد چرا که شهرداری خود طرف دعوا در موضوع مورد رسیدگی در کمسیون می باشد و بودن یکی از صحاب دعوا به عنوان مجری حکم اصل برابری سلاح اصحاب دعوا را به شدت خدشه دار می کند .
 بودن نماینده شهرداری در کمسیون م 100 « بدون حق رای » از باب ادای توضیح به جهت مسائل فنی و شهرسازی و مسلط بودن بر چنین اموری قابل توجیه می باشد ولی اجرای حکم صادره از طرف شهرداری به هیچ نحو قابل توجیه نمی باشد چرا که در مرحله اجرای حکم اخذ جریمه و تخریب بنا نیازمند تخصصی نمی باشد . لذا لازم است که قانونگذار در اصلاحات آتی اجرای احکام صادره از کمسیون م 100 را به مرجعی بی طرف واگذار نماید .
 از مطالبی که ذکر آن گذشت نباید این شبهه به وجود بیاید که از انجا که مجری احکام دادگاههای عمومی و انقلاب دادسرای می باشد و دادستان نیز طرف دعوا محسوب می شود و اکالی در این مورد به جهت مجری بودن شهرداری نیز وجود ندارد : در جواب باید گفته شود که در مورد اجرای آرای صادرشده از کمسیون م 100 و صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یادآوری متذکر شوم که آرای قطعیت یافته از کمسیون را با صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یاداوری متذکر شویم که آرای قطعیت یافته را با دستور موقت ار دیوان عدالت اداری می توان به طور موقت از قابلیت اجرا بازداشت ولی طبق رویه موجود در دادگاههای عمومی و انقلاب نمی توان تقاضای صدور دستور موقت برای آرای کمسیون م 100 را نمود .
 در آخر به وظایف شهرداری – مهندسان ناظر ساختمانی و دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با م 100 و تبصره های آن خواهیم پرداخت .
 الف – شهرداری :
 1- جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود « قسمت اخیر م 100 ق ش » لازم به ذکر می باشد که بر خلاف عده ای از نویسندگان که واژه « می تواند » مذکور در ماده را به عنوان تکلیف و اجبار برای شهرداری تعیین نموده اند . واژه « می تواند » ظهور در اختیار برای شهرداری دارد یعنی شهرداری در این مورد اختیار دارد که خود به وسیله مامورین خود از چنین عملیات ساختمانی جلوگیری کند و اجبار شهرداری در این موارد طرح دعوی در کمسین م 100 می باشد
 و قید در غیر این صورت مذکور در تبصره 1 م 100 به مهلت مذکور بر می گردد نه به عدم تکلیف شهرداری به طرح دعوا در کمسیون تبصره 1 م 100 به مهلت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد ..... »
 2- طرح دعوا در کمسیون م 100 :
 در مورد طرح دعوا از سوی شهرداری در قانون موعدی ذکر نشده مگر در مورد جلوگیری از عمیلات ساختمانی که در این صورت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری باید موضوع را در کمسیون مذکور مطرح کند .
 3- ابلاغ تصمیم کمسیون به مالک
 4- اجرای آرای کمسیون م 100
 5- تقاضای صدور رای تخریب از کمسیون نسبت به ذی نفعی که از پرداخت جریمه خودداری کرده .
 6- جلوگیری از ادامه عملیات تجاوز به معابر شهر و ارسال پرونده امر به کمسیون .
 ب – مهندسان ناظر ساختمانی :
 1- نظارت بر عملیات اجرائی ساختمانی که به مسوولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه .
 2- گواهی مطابقت ساختمان با پروانه ، نقشه و محاسبات
 3- اعلام تخلف به شهرداری
 ج – دفاتر اسناد رسمی :
 قید ، گواهی پایان ساختمان و گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله صادر شده توسط شهرداری « در مورد ساختمانهای ناتمام » در سند با توجه به قسمت اخیر تبصره م 8
 منابع و مآخذ
 - شمس- عبدالله، آیین دادرسی مدنی، 1382، جلد اول،تهران، نشر میزان
 - مدنی- جلال الدین،آئین دادرسی مدنی،1381، تهران، نشر میزان
 - منصور- جهانگیر، قانون شهرداری ها،1383، تهران،نشر دیدار
 - منصور- جهانگیر، قانون مجازات اسلامی،1385، تهران،نشر دیدار
 - مهاجری- علی، جزوه آئین دادرسی مدنی،1381، مرکز آموزش قضات روحانی، قم
 
 
 
 
 
 
 
چنانچه رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در شعبه دیوان عدالت اداری نقض شده و...
نویسنده: عباس محمدزاده
 
«چنانچه رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در شعبه دیوان عدالت اداری نقض شده و رأی قطعی نسبت به آن صادر شود و مجدداً در کمیسیون هم عرض مطرح گردد، کمیسیون باید از رأی دیوان عدالت تبعیت نماید»
     سؤال ـ آرائی که از کمیسیون بدوی یا تجدیدنظر ماده 100 قانون شهرداری صادر شود و در دیوان عدالت اداری نقض می‌گردد به چه کمیسیونی ارجاع شده و آن کمیسیون چه تصمیمی می‌گیرد؟
نظریه شماره3521/7 ـ 10/6/1387
نظریه کل اداره حقوقی و اسناد قوه قضائیه
اولاً، با توجه به مقررات جدید دیوان عدالت اداری مصوب سال 1385 کمیسیونهای همعرض وفق ماده 14 و تبصره آن مکلفند بر مبنای رأی قطعی دیوان عدالت اداری اقدام بصدور رأی نمایند در این صورت چنانچه شعبه همعرض شعبه تجدیدنظر کمیسیون ماده 100 باشد رأی صادره نسبت به شهرداری قطعی و لازم‌الاجراء خواهد بود اما اگر کمیسیون همعرض کمیسیون ماده 100 بدوی باشد شهرداری می‌تواند نسبت به رأی صادره در کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 اعتراض نماید. ضمناً طبق ماده 100 از قانون شهرداریها و تبصره‌های آن کمیسیون ماده صد قانون شهرداریها به کمیسیونهای بدوی و تجدیدنظر تقسیم نشده بلکه هر کمیسیونی که در ابتدای امر پرونده به آن ارجاع شده باشد کمیسیون بدوی و هر کمیسیونی که اعتراض به رأی کمیسیون بدوی به‌آن ارجاع گردد کمیسیون تجدیدنظر نامیده می‌شود و لذا پرونده پس از اعاده از دیوان عدالت اداری به کمیسیونی ارجاع می‌شود که قبلاً به‌موضوع رسیدگی نکرده و رأی نیز صادر ننموده است.
 ثانیاً، چنانچه کمیسیون همعرض کمیسیون تجدیدنظر بوده و رأی کمیسیون بر خلاف دادنامه صادره از دیوان عدالت بوده باشد مالک ساختمان می‌تواند مجدداً از رأی صادره به دیوان عدالت اداری شکایت نماید و اگر کمیسیون همعرض کمیسیون بدوی باشد و رأی صادره بر خلاف تصمیم دیوان عدالت باشد مالک ساختمان می‌تواند نسبت به‌رأی مذکور درخواست تجدیدنظر نماید.
 ثالثاً، مهلت اعتراض از رأی صادره در کمیسیون بدوی به کمیسیون تجدیدنظر حسب مقررات قانونی ده روز است.
 
 
 
 
مراجع اعتراض به آرای کمسیون ماده 100 شهرداری
سوال: مراجع اعتراض به آراء کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در مورد ادارات دولتی کجاست؟دیوان عدالت اداری یا دادگستری ؟اگر مسکن و شهرسازی یا آموزش و پرورش از رای قطعی کمسیون تجدید نظر شهرداری ناراضی باشد آیا می تواند به مرجع دیگری اعتراض کند؟
رای صادره در خصوص اعتراض شهرداری یا مالک یا قائم مقام او در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ که توسط کمسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ که در تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری پیش بینی شده قطعی است زیرا با توجه به اصل ۱۷۳ قانون اساسی نظر مقنن بر این بوده که مراجع دولتی به قوانین آگاهند و اصل بر قطعیت آرای صادره توسط کمیسیون دیگر ماده صد مندرج در تبصره ۱۰ قانون مذکور می باشد . نصی نیز در اینکه آرای صادره توسط کمیسیون تبصره مذکور توسط اشخاص حقوقی ُ حقوق عمومی قابل اعتراض می باشد وجود ندارد . در این خصوص اشاره به نظریه ۸۵۵۷/۷ مورخ ۲۹/۱/۱۳۸۱ اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه مشعر به اینکه : در قانون مرجعی برای رسیدگی به اعتراض شهرداری نسبت به آراء قطعی صادره از کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ پیش بینی نشده ُ حائز اهمیت می باشد . علاوه بر این رای وحدت رویه ای که در مورد ماده ۷۷ قانون شهرداری اصدار یافته در این خصوص الزام آور      نمی باشد . چرا که رای وحدت رویه قانون نیست و فقط در موارد اختلافی در دیوان طرح شده فقط در همان مورد یا موارد مشابه قابل عمل است .استفاده از ملاک ُ مخصوص قوانین است نه رای وحدت رویه .از طرفی دیگر در کمیسیون های دیگری از جمله هیئت حل اختلاف ماده ۱۴۷ قانون ثبت یا هیئت ماده ۳۳ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع مقنن صراحتا اعتراض به تصمیم های هیئت های مذکور را در مراجع قضایی دانسته است . ولی در خصوص آراء صادره از کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰ چنین امری ذکر نگردیده است.اصولا نیز فلسفه وضع کمیسیون های تخصصی این امر است که موارد تخصصی در دادگستری رسیدگی نشود. اکثریت اعضای کمسیون ماده ۱۰۰ نیز اعضای حاکمیتی اند که به هر حال از حقوق دولت ُ اشخاص حقوقی حقوق عمومی معمولا دفاع می نمایند . بنابراین قابل اعتراض دانستن آرای کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ در واقع نوعی امتیاز برای اشخاص مذکور می باشد.
 
 
 
 
 
 
منابع تحقیق:
1.            http://bushehr.ir/law-fa-9.html
2.            http://www.imna.ir/fa/doc/article/188356
3.            http://www.kandabpars.com/thread2.html
4.            http://shavarshan.blogfa.com/page/madde100
5.            http://www.ensani.ir/fa/content/142891/default.aspx
6.            http://just1.persianblog.ir/post/1672/
7.            http://hajaminv.blogfa.com/post-95.aspx
8.            http://asiabani.ir/articles/13-1390-02-10-17-01-36.html